钱途顺讯（编辑 钱多多）这几天，万科翡翠书院的“天价”租金刷新了很多人的三观。

　　2015年，180万在北京五环外可以全款买一套60平米以下的房子，现在只够10年租金。

　　关于这个事情，现在大家争论很激烈，赞同的人说180万可以锁定十年租金不涨，很划算;反对的人认为，不管是总价还是月租都太贵了。

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　　下结论之前，先来了解一下这个项目的基本情况。

　　翡翠书院，其实是最近北京很火的“限竞房”的项目之一，位于西北五环。

　　“限竞房”的全称是“限房价、竞地价”，就是土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型，限定最高房价，然后让开发商向竞地价，价高者得。

　　限定住房套型具体是指，“限竞房”项目中小户型(90平米以下)套数必须占总套数70%;限价每个项目不太一样。

　　政府推出“限竞房”的主要目的是为了平抑房价，用行政手段直接干预市场，限定房价以后，开发商想高价拿地就要掂量一下了，也能避免“地王”的出现。

　　“限竞房”并不算保障房体系，只是对开发商拍地做的竞价限制，翡翠书院所属的海淀永丰地块，就是被万科以100%自持竞得的。

　　100%自持，就意味着这个项目只能租，不能卖，也就是说，开发商想要回本，只能通过收租的方式回款。

　　以下是万科当年拿这个地块的具体信息。

　　成交总价是59亿，85584.572平方米的建设面积用地，核算每平方米要6.89万。

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　　因为拿地成本高，又不能自由定价卖给购房者，万科只能以高租金的方式回收成本。

　　按照定价，最小的90平米户型十年租金起价180万，合每月1.5万，180平方米四居室的月租金为3万至4万元。

　　单次租期从3年起步，最长10年，为什么最长定10年，是因为北京此前发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中要求，开发企业持有土地的对外出租单次租期不得超过10年。

　　租金支付上，无论租期长短，租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。

　　单月最低1.5万的租金在翡翠书院片区还是比较贵的。

　　目前网上可查到的，距离项目最近的，是位于北清路的颐丰庄园，目前的在租价格也是1万5每月，不过该项目的建筑面积为141平方米。

　　另外，西北旺的中海枫涟山庄，该项目位于海淀西北旺，临近软件园，相比翡翠书院更靠近北京城区，这里有一套在租的新房，121平方米，单价为8500元每月。

　　对比周边项目，或是距离内城的项目，翡翠书院在价格上似乎都不占有优势，这个项目为何能租出1.5万的价格呢?

　　针对外界质疑，昨天(4月18日)，万科该项目的产品主管张建伟出来回应：“我们这个项目定位高品质租赁社区，主要客户群是周边海淀多个科技园区的大量互联网科技精英，和市场面上提供给刚需的普通租赁住房并不是同类产品。”

　　《证券日报》引述一科技公司资深员工的话称：“包括腾讯、百度、网易、联想、滴滴、华为在内，成百上千家互联网企业都在海淀北边的几个科技园里。拿百度来说，他们在海淀这边总监级的员工就有上千人，年薪都在300万元以上，加上公司给的租房补贴，1.5万元或者3万元租一个单位旁边的高品质住宅，对于很多没有北京购房资格或者缺码额外房票的互联网公司中高层来说，是会考虑的”。

　　万科也表示，项目租金相对较高，一方面是翡翠书院为高品质全自持项目，目标客户群主要是周边的高科技公司精英。

　　看了这个解释，感觉也无法反驳，真的是“贫穷限制了我们想象力”，拿300万年薪的人可能真的不会太在乎180万10年的租金。

　　以下是这个项目和中关村软件园区的方位图，从图上可以看出，直线距离6.4公里，如果开车可能10公里左右。

　　从图上可以看出，右下角的中关村软件园区聚集了百度、甲骨文等大型科技公司的总部。

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　　万科在回应时还说，其实这个价格并不贵，180万租10年，客户可以提前锁定价格，不用承担通货膨胀带来的市场租金上涨，且由于租期内恒定租金不上涨，越往后实际支付的货币成本会大大下降。

　　另外，长期租赁房还有一个好处，根据北京租赁住房新政，租房者在相关机关办理手续后，其子女可在租房区域接受教育，长租房有利于子女的教育和成长。

　　但真的是这样吗?租房享受教育确实是真的，但长期租赁抵御通胀其实并不合适。

　　简单算一笔账，因为租万科这个房子至少需要一次性拿出180万，假设现在不租房，把180万放在余额宝或类似的货币基金里。

　　按照目前4.03%的年化收益率计算，180万一年的利息为72540元，平均到每月是6045元。

　　然后以每月6000元左右的价格在周边可以租一个80平米左右的房子。

　　和180万一次性租10年相比，这样的好处是用本金的利息在租房，连续租几年后，本金还是在的。

　　不过，也有人担心，房租以后可能会上涨，6000元可能租不到80平米左右的房子。其实解决办法也有，那时候可以把一部分本金补贴进去。

　　上面是以余额宝这种收益比较低的产品举例，如果把180万放在真融宝，目前一年期利息是8.5%，投资一年就可以获得153000的利息，平均到每个月为12750元。

　　每个月付出12750元租房，在北京可选择的空间太大了。

　　所以，通过长租的方式抵御通胀并不靠谱，现在市场上能抵御通胀的产品很多。

　　还有，如果现在有180万，也可以咬咬牙，从银行按揭贷款，就能在北京购买一套小面积的房子，住着绝对比租赁房踏实。

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